Amortização de financiamento imobiliário: como pagar?


Saber como funciona a amortização do financiamento imobiliário é muito importante para o futuro da sua vida financeira! Afinal, este é o recurso mais importante para você manter as parcelas em dia e, claro, economizar ao longo do tempo. 

Mas como funciona a amortização de financiamento imobiliário para a sua casa própria? Leia esse post e entenda melhor sobre o assunto. 

➡️ Veja também: Tipos de financiamento imobiliário: como escolher?

O que é amortização de financiamento imobiliário? 

Antes de tudo, precisamos entender que quando você faz um financiamento para a sua casa nova, o valor das parcelas é dividido em duas partes: amortização e juros. 

Portanto, a amortização é a devolução do dinheiro da instituição financeira que você pegou emprestado. Já os juros, podem ser entendidos como uma espécie de “aluguel” do dinheiro.  

Quais são os tipos de amortização de financiamento imobiliário?

dinheiro em um vaso com muda de uma planta

Na hora de comprar sua casa própria com a ajuda de um financiamento imobiliário, você precisa entender como é feito o cálculo das parcelas para a amortização de financiamento imobiliário.  

No Brasil, existem diferentes formas para fazer a amortização do seu financiamento imobiliário: o SAC, Sistema Price e o SACRE. Conforme abaixo, nós explicamos cada tipo de amortização. Com isso, você poderá escolher a melhor opção para as suas condições financeiras. 

Tipos de amortização de financiamento: o Sistema SAC 

O tipo de amortização de financiamento imobiliário mais comum no Brasil é o Sistema SAC – sigla para “Sistema de Amortização Crescente”.  

Lembra que falamos que as parcelas são compostas do valor da amortização + os juros? Pois bem: no caso de um financiamento imobiliário que utiliza o Sistema SAC, o valor da amortização é sempre fixo, mas o valor dos juros é calculado em cima do saldo devedor. Dessa forma, ele é decrescente.  

Por isso, nesta configuração, o valor das parcelas do financiamento irá diminuindo ao longo do tempo.  

Vamos entender na prática como funciona o sistema SAC? Imagine um financiamento de R$ 300.000,00 dividido em 360 parcelas, taxa de juros de 9% ao ano e entrada de R$ 60.000,00. Assim, veja como ficaria o pagamento das três primeiras parcelas, das duas últimas e o valor total pago: 

N° Valor da prestação  Juros Amortização  Saldo devedor 
R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 240.000,00 
R$ 2.396,43 R$ 1.729,76 R$ 666,67 R$ 239.333,33 
R$ 2.391,62 R$ 1.724,95 R$ 666,67 R$ 238.666,66 
R$ 2.386,82 R$ 1.720,15 R$ 666,67 R$ 237.999,99 
          
359 R$ 676,27 R$ 9,60 R$ 666,67 R$ 665,47 
360 R$ 671,47 R$ 4,80 R$ 666,67 R$ 0,00 
     
   Valor total pago Valor total de juros Valor Amortizado   
 R$ 552.219,68 R$ 312.219,68 R$ 240.000,00   

Viu só como o valor da amortização é fixo e o valor dos juros é atrelado ao saldo devedor? 

Sistema Price 

O Sistema Price – também conhecido como Tabela Price – é calculado tomando como base o sistema de juros compostos. Isso significa que o valor dos juros é calculado sobre o montante atual e não sobre o valor inicial. Ou seja, os juros são calculados sobre os juros. 

Além disso, diferente do Sistema SAC, o Price tem o valor das prestações fixo – ou seja, todos os meses você pagará o mesmo valor. O que muda, é a proporção entre juros e amortização.  

Neste caso, os juros são decrescentes e as amortizações são crescentes. Ao longo das parcelas, isso vai se invertendo.  

Vamos entender na prática novamente? Fizemos a mesma simulação acima, mas no Sistema Price. Veja como ficaria a distribuição nas 3 primeiras parcelas, nas 2 últimas e os valores totais: 

Valor da prestação Juros AmortizaçãoSaldo devedor 
R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 240.000,00 
R$ 1.870,76 R$ 1.729,76 R$ 141,00 R$ 239.859,00 
R$ 1.870,76 R$ 1.728,74 R$ 142,02 R$ 239.716,98 
R$ 1.870,76 R$ 1.727,72 R$ 143,04 R$ 239.573,94 
          
359 R$ 1.870,76 R$ 26,68 R$ 1.844,08 R$ 1.857,37 
360 R$ 1.870,76 R$ 13,39 R$ 1.857,37 R$ 0,00 
     
   Valor total pago Valor total de juros Valor Amortizado   
 R$ 673.473,17 R$ 433.473,17 R$ 240.000,00  

Tipos de amortização de financiamento: Sistema SACRE 

Neste tipo de amortização, a forma de cálculo das parcelas se assemelha a uma escada: o valor das prestações é constante por um período. Logo depois, no período seguinte, o valor desce para um patamar mais baixo e fica constante até o próximo período, quando cai mais uma vez.  

Por exemplo: 

O primeiro período tem 12 meses. Dentro desse período, o valor das parcelas é igual, mudando apenas a proporção entre a amortização e os juros. 

Para o próximo período – outros 12 meses – o valor é recalculado com base no saldo devedor restante. Mais uma vez, dentro desse período, o que muda é a proporção entre amortização e juros, mas o valor da parcela é o mesmo, porém, mais baixo que no período anterior.  

E assim sucessivamente! 

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Mas qual é a melhor forma de amortização do financiamento imobiliário? 

pessoa fazendo cálculos em uma calculadora azul há um teclado preto ao lado

Com tantos cálculos, você está se perguntando qual é a melhor forma de pagamento do seu financiamento imobiliário, certo? 

Cada sistema tem suas vantagens. Por exemplo, a Tabela PRICE tem a vantagem de ser um sistema bastante previsível por causa da constância das suas parcelas. 

Enquanto isso, a grande vantagem do sistema SAC é a possibilidade de diminuir os valores das parcelas ao longo do tempo, dando maior segurança financeira para o futuro. Ele também costuma ser mais vantajoso a longo prazo, já que o custo total do financiamento imobiliário acaba sendo menor que na PRICE.  

O sistema SACRE é ideal para quem quer a constância das parcelas do Sistema PRICE, mas menores juros ao longo do tempo. Entretanto, nem todas as instituições financeiras trabalham com este sistema.  

É possível antecipar a amortização do financiamento imobiliário? 

Somente o ato de pagar as parcelas do financiamento já é, por si só, uma amortização. Mas sim, é possível antecipar a amortização do financiamento imobiliário.  

Ao antecipar as parcelas do financiamento imobiliário, o pagador consegue gerar uma reação em cadeia: com o número de parcelas reduzido, o valor relativo dos juros também é abatido. Na conta final, você consegue encolher o valor total da dívida que deveria ser paga. 

Na prática, se você contrata um financiamento imobiliário de 30 anos, mas consegue fazer toda a sua ao longo de 15 anos, será possível reduzir o valor original, uma vez que haverá uma redução da incidência de juros. 

Em muitos casos, é possível utilizar o saldo do FGTS para amortizar as parcelas do financiamento imobiliário de maneira parcial ou integral. Basta comunicar a decisão de utilizar o FGTS ao banco e verificar qual é o passo a passo para dar andamento ao processo.  

➡️ Veja também: Simulação do financiamento: quais critérios são considerados

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